STAN PRAWNY: CZERWIEC 2011

Pełna dokumentacja budowlana

Opracował: Rafał Lewandowski, pracownik Zespołu Prawnego Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta w Poznaniu

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.),
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2003 r. Nr 120 poz. 1133 ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. z 2003 r. Nr 120 poz. 1127 ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (Dz.U. z 2002 r. Nr 108 poz. 953 ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. z 2010 r. Nr 109 poz. 719),
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 czerwca 2003 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej (Dz.U. z 2003 r. Nr 121 poz. 1137 ze zm.).

Warunki zabudowy

Pierwszym krokiem, niezbędnym do realizacji inwestycji, jaką jest stworzenie przedszkola niepublicznego, jest uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Decyzja taka jest konieczna zarówno w przypadku budowy nowego obiektu budowlanego, jak i zmiany sposobu użytkowania obiektu już istniejącego. Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, natomiast w przypadku inwestycji na terenie zamkniętym organem właściwym jest wojewoda. Przez teren zamknięty rozumie się teren o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określony przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych. Należy również zwrócić uwagę, iż przepisy szczególne mogą przewidywać inne określenie podmiotu właściwego w sprawie ustalania warunków zabudowy, czego przykładem jest art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych, zgodnie z którym rada gminy właściwej ze względu na położenie strefy może upoważnić zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną do wydawania decyzji w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczących terenów położonych w strefie.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:

• określenie granic terenu nim objętego, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać – w skali 1:500 lub 1:1000.
• charakterystykę inwestycji, obejmującą określenie:

• zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
• planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
• charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1.        Co najmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań                dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz                                zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności                        wykorzystania terenu.

2.        Teren ma dostęp do drogi publicznej.

3.        Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

4.        Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie nieobowiązującej już Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

5.        Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zaznaczyć przy tym należy, że wszystkie wymienione przesłanki muszą wystąpić łącznie. Dlatego konieczne jest wyjaśnienie znaczenia niektórych pojęć, użytych przez ustawodawcę przy określaniu tychże warunków.

Przepisy Ustawy nie przewidują ustawowej definicji działki sąsiedniej, wobec czego należy odwołać się do ustalonej linii orzecznictwa, uznającej, że warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony nie tylko w przypadku, gdy działka zabudowana graniczy bezpośrednio z działką będącą terenem przyszłej inwestycji, lecz także, gdy jest ona położona w odległości pozwalającej na utrzymanie ładu przestrzennego danego terenu i dostosowanie nowej zabudowy do istniejącego otoczenia.

Przytoczyć tu można m.in. Wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 29 grudnia 2009 r. (II OSK 1/09):